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首席律师：谷林树

专长：房地产、继承、婚姻家庭、合同、侵权、投融资、技术许可、工伤、交通事故、法律顾问

手机：13552858931

 

谷律师于一九九二年毕业于国内知名政法大学法律系，后又在另一家理工科名校接受系统的工科专业学习。一九九五年获得律师资格。曾任北京市惠诚律师事务所专职律师、公司部部长，北京市两高律师事务所专职律师、高级合伙人，北京市道成律师事务所专职律师、房地产和建设工程部主任，现为北京法慈律师事务所专职律师、合伙人，北京律协专门委委员。

谷律师为淮南矿务局总公司【大型央企】、旺旺公司【香港上市公司】、拓宇系统集成公司【外商独资企业】、神州数码【香港上市公司】、威盛电子【台湾上市公司】、世纪互联【美国纳斯达克上市公司】、德美奥翔投资公司【四大企业集团共同举办的投资公司】、中海投资【国有投资公司】、中盐【大型央企】、中煤【大型央企】、中广电设计院【大型央企】、中关村科技园区海淀园创业服务中心等多家知名单位提供过专业法律服务，并受托牵头筹建了由数十位中外知名法学家组成的高端法律咨询机构-中国国际跨国公司促进会国际法律事务专家委员会。

谷律师在合同法、物权法、婚姻法、继承法、劳动法、互联网等领域，有丰富的理论和实务经验，曾成功处理了数百起房地产、股权、继承、合同、劳动等方面的纠纷。

谷律师尤其擅长处理各类房产纠纷，对此类纠纷往往有独到见解和特殊处理手法，拥有较高的胜诉率和良好的客户口碑。 更多详情，请访问：谷律师简介。

 

典型案例：宋庄画家村宅基地房买卖合同纠纷案

 

整理：谷林树律师

 

 

马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，于1998转为居民，现户籍地为北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142号。李玉兰系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。双方诉争之房屋原系马海涛之父马万春继承之祖遗产，1993年北京市通县土地管理局向马万春核发诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》，确认马万春为该宅院之土地使用权人。马万春与吴淑敏系夫妻，二人共生有一子四女，分别为马海涛、马海芹、马海兰、马海伶、马海明。马万春于2000年9月去世。

2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与李玉兰。《买卖房协议书》上书：“宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4.5万元整，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议”。落款处除有买卖双方签字，还有中证人康文宏及代笔人郭化勤签字，并加盖北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会印章。同日，北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会在诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》变更记事一栏中记载“马海涛于2002年7月1日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰使用”。

该契约签订后，李玉兰支付给马海涛房款45000元，马海涛将房屋及《集体土地建设用地使用证》交付李玉兰。李玉兰入住后对原有房屋进行装修，并于2003年10月经北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会批准新建西厢房三间。

2O06年l2月，马海涛与其母吴淑敏起诉至原审法院称：吴淑敏与其丈夫马万春在通州区宋庄镇辛店村有北房五间、西厢房三间。马万春于200O年去世。2002年，马海涛将北房五间、西厢房三间卖与李玉兰。因李玉兰不属于通州区宋庄镇辛店村农民，其无权使用辛店村宅基地，故起诉请求确认马海涛与李玉兰所签房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋，马海涛、吴淑敏同意按有关部门评估的房屋现值退还李玉兰购房价款。后吴淑敏撤回起诉。

李玉兰辩称：双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。马海涛亦为居民户口，其亦无权使用通州区宋庄镇辛店村的宅基地，无权要求退还房屋，且马海涛的起诉超过了诉讼时效。故不同意马海涛的诉讼请求。

原审法院观点：原审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。马海涛要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。马海涛应依照房产的现值对李玉兰进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。李玉兰应当把该房产返还给马海涛。对李玉兰关于马海涛起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合同无效属于自始无效，故其抗辩意见不予采信。

原审判决：一、李玉兰于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三问、西厢房六间及院落腾退给马海涛；二、马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元，于本判决生效之日起十五日内执行清。

二审法院观点：二审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求，本院不予支持。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛，出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当，本院亦予以维持。
考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

二审判决（2007年12月17日北京市第二中级人民法院作出）：一、维持北京市通州区人民法院(2007)通民初字第103l号民事判决第一项、第二项；二、马海涛与李玉兰于二00二年七月一日所签之《买卖房协议书》无效。评估费600元，由马海涛负担300元(已交纳)，由李玉兰负担300元(于本判决生效后七日内交纳)。一审案件受理费50元，由马海涛负担25元(已交纳)，由李玉兰负担25元(于本判决生效后七日内交纳)；二审案件受理费70元，由李玉兰负担(已交纳50元，剩余20元于判决生效后七日内交纳)。

2008年1月3日，李玉兰以信赖利益受损为由，另行对马海涛另行起诉，要求马海涛赔偿48万元人民币。2008年4月8日， 经李玉兰申请，通州区法院委托北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为264 700元。2008年10月20日，通州区法院判决：一、被告马海涛赔偿原告李玉兰损失十八万五千二百九十元；二、驳回原告李玉兰的其他诉讼请求。
李玉兰不服，认为评估有误，应该按照房屋的使用性质重新鉴定，且一审遗漏了搬家费及其他损失，上诉要求改判。
二中院经审理认为，李玉兰与马海涛签订的《房屋买卖协议》已经被确认为无效合同，双方签订时并未约定该房屋的用途，且评估机构做出的评估结论并无不当，故对其主张的请求不予支持，并维持原审判决。

上述二案，曾受众多媒体关注，在全国范围内影响很大，一、二审法院在审理过程中也有不少创新：
首先，法院在判定房屋买卖合同无效的同时，认为出卖人马海涛应对合同无效负主要责任，买受人李玉兰有权主张信赖利益损失的赔偿。信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
其次，确立了此类宅基地房买卖合同确认无效后，买受人可得的赔偿款总额为房屋重置成新价和宅基地区位价总和的70%