国家小产权房政策回顾

 

来源：本站原创
作者：谷林树律师

 

 

改革开放以来，我国对小产权房的政策，经历了由松到紧的过程，严格禁止并查处小产权房，是从１９９９年开 始。下面是改革开放以来国家对小产权房政策综述：
1982年2月，国务院《村镇建房用地管理条例》第十八条规定“集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。”

1986年6月，《土地管理法》颁布，该法第四十一条规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”

1988年12月，《土地管理法》第一次修订，上述第四十一条规定被保留。

1991年1月，国务院颁布《土地管理法实施条例》，该条例第二十六条规定“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集 体所在的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。”，第二十七条规定“回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第三十八条和本条例第二十五条的规定办理。”

1993年6月，国务院颁布《村庄和集镇规划建设管理条例》，其中第十八条规定“城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的， 依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。”

1998年8月，《土地管理法》被修订，该法第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”

1999年5月，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号文件）发布。其中第二条中明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

2004年11月2日，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)明确规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2006年8月，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)强调“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非 法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。”

2007年6月，原建设部发出购买新建商品房的风险提示，提醒“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。”

2007年12月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。农民住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

2008年1月，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

2008年7月，《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》发布。该通知要求“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。”

2009年6月，国土部再次强调，”小产权房“实质上是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违法相关政策，各地要严格依法查处大量存在的”小产权房“等违法用地、违法建筑行为。

2009年9月，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求“严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。必须严格按照《土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。”

2010年1月，国土部表示将重点清理“小产权房”。

2010年5月，14部委开始酝酿小产权房整治方案，对发现的问题，采取“一案一处理”，全国性处理将在小产权房治理方案出台后。

2011年，国务院成立了小产权房清理领导小组。

2011年4月，国土部规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续；

2011年5月，国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。

2011年11月，国土部再次明确：“小产权房”等违法用地不会因农村集体土地确权而合法化。

2012年2月，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。

2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并没有谈及如何解决“小产权房”这样具体的问题。

2013年11月，国土部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

2014年3月，国土部部长姜大明在参加全国人大二次会议第三次全体会议时透露，现阶段正在对各地小产权房进行清理统计，完成后，将在这一基础上提出对于小产权房分类处理意见。