房屋抵押权登记

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作者：谷林树律师

一、房屋抵押权登记的主要依据：
《物权法》
第一百八十七条　以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

《担保法》
第四十一条　【抵押物登记及其效力】当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条　【抵押物登记机关】办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第四十三条　【抵押物的自愿登记】当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
第四十四条　【办理抵押物登记应提交的文件】办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：
（一）主合同和抵押合同；
（二）抵押物的所有权或者使用权证书。
第四十五条　【抵押登记资料的公开】登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。

《城市房地产管理法》
第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

二、一般抵押权设立登记
申请该项登记应提交的材料包括：
（1）登记申请书原件；
（2）申请人身份证明；
（3）房屋所有权证（原件及复印件），共有的房屋还需提交共有权证（原件及复印件）、共有人同意抵押的书面意见原件（共有人共同签订抵押合同的除外）；
按份共有的房屋，以其所有份额设定抵押的，可不提供其他共有权人的共有权证及共有人同意抵押的书面证明；
（4）国有土地使用证（整宗房地产）；
（5）主债权合同原件、抵押合同原件；
（6）未办理抵押权预告登记的，申请房屋转移登记和抵押登记一并办理的，提交抵押权人签署的领取房屋他项权证后向借贷人放款的具结原件；
（7）以已购公有住房抵押的，提交原购房合同，其中央产已购公有住房抵押的，提交央产房上市出售确认表原件；
（8）抵押当事人认定的已销售和办理转移登记房屋的清单原件（房地产开发项目）。

三、抵押权转移登记
提示：经依法登记的抵押权因主债权转让而转让；由抵押权转让双方申请。
申请该项登记应提交的材料包括：
（1）登记申请书原件；
（2）申请人的身份证明；
（3）房屋所有权证；
（4）房屋他项权证原件；
（5）主债权已转让的证明文件原件及房屋抵押权转让协议原件。

四、抵押权变更登记
提示：因抵押当事人、债务人的姓名或者名称变更；被担保债权的数额、担保范围、债务履行期限、抵押房屋面积、抵押房屋坐落、抵押权顺位等事项发生变化的，应办理抵押权变更登记。
申请该项登记应提交的材料包括：
（1）登记申请书原件；
（2）申请人身份证明；
（3）房屋他项权证书原件；
（4）变更后的房屋所有权证原件（涉及房屋登记内容的）或者变更前的房屋所有权证原件（房屋变更登记和抵押变更登记一并办理的）；
（5）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议原件；
（6）被担保债权的数额或顺位发生变更的协议（原件，被担保债权或顺位变更）；有其他抵押权人的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件原件。

五、抵押权注销登记
提示：该项登记可由抵押权人单方申请
申请该项登记应提交的材料包括：
（1）登记申请书原件；
（2）申请人身份证明；
（3）房屋他项权证原件；
（4）房屋所有权证原件；
（5）解除抵押权的协议原件或生效法律文书。

六、申请人身份证明
（1）本市居民：居民身份证（未成年人申请房屋登记可提供户口簿）；
（2）外省市居民：居民身份证，未成年人申请房屋登记可提供户口簿；
（3）军人：居民身份证，或军官证，或文职干部证，或士兵证，或学员证，或军官退休证，或文职干部退休证，或离休干部荣誉证；
（4）港澳居民：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照，或港澳居民往来内地通行证，或港澳同胞回乡证，或居民身份证；
（5）台湾同胞：台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明；
（6）华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；
（7）外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件（无外国人居留证件的，提交中国公证机构公证的护照中文译本原件）；
（8）境内法人：《组织机构代码证》；没有《组织机构代码证》的，可提交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等；
（9）境内其他组织：《组织机构代码证》；以非法人机构名义申请登记,不能提交组织机构代码证的，应有法人授权；境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，可提交加盖公章的营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证，不再核对原件；
（10）境外法人、其他组织：经公证的法人或其他组织的商业登记证，或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；认证后的以上文件，不再核验原件；

七、委托、公证的相关证明
（1）委托代理人登记的，提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明；授权委托书记载的委托事项、权限应明确；授权委托书经公证的，可不再核对委托人的身份证明原件；
（2）个人房屋办理抵押权登记的，抵押人委托书应公证，但金融机构书面同意抵押人委托书无须公证的，抵押人委托书可不公证，委托人身份证明复印件可不核对原件；
（3）抵押权注销登记中抵押权人为自然人的，委托书应公证；
（4）境外法人、其他组织、个人的委托书、有关登记材料应公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；外国申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件，需要中国驻该国使、领馆认证；与中国没有外交关系的国家，由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证。
（5）无（限制）民事行为能力人的房屋登记，由其监护人代为申请，提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿（未成年人）、证明法定监护关系的户口簿，或者其它能够证明监护关系的法律文件；
（6）因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件。
（7）当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件；
（8）登记申请材料是外文的，应同时提交经公证的中文译本原件。

八、注意事项
（1） 未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件；不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件。所有复印件材料均使用A4纸。
（2） 书写应使用黑色、蓝黑色钢笔、签字笔。
（3） 申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问。
（4） 以购买不满5年的经济适用住房或限价商品房设立抵押的，抵押当事人应提交处分抵押物时按照《北京市经济适用住房管理办法（试行）》或《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定执行的约定原件；以央产经济适用住房设立抵押的，抵押当事人还应提交处分抵押物时按照届时央产经济适用住房上市的有关规定执行的约定原件。
（5） 抵押登记的房产为申请人的夫妻共有产的，应提交结婚证（婚姻关系证明），配偶同意抵押的书面证明原件（抵押合同由配偶双方签订或抵押权人不要求提交的除外）。