首席律师：谷林树
专长：房地产、继承、婚姻家庭、合同、侵权、投融资、技术许可、工伤、交通事故、法律顾问
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谷律师于一九九二年毕业于国内知名政法大学法律系，后又在另一家理工科名校接受系统的工科专业学习。一九九五年获得律师资格。曾任北京市惠诚律师事务所专职律师、公司部部长，北京市两高律师事务所专职律师、高级合伙人，北京市道成律师事务所专职律师、房地产和建设工程部主任，现为北京法慈律师事务所专职律师、合伙人，北京律协专门委委员。
谷律师为淮南矿务局总公司【大型央企】、旺旺公司【香港上市公司】、拓宇系统集成公司【外商独资企业】、神州数码【香港上市公司】、威盛电子【台湾上市公司】、世纪互联【美国纳斯达克上市公司】、德美奥翔投资公司【四大企业集团共同举办的投资公司】、中海投资【国有投资公司】、中盐【大型央企】、中煤【大型央企】、中广电设计院【大型央企】、中关村科技园区海淀园创业服务中心等多家知名单位提供过专业法律服务，并受托牵头筹建了由数十位中外知名法学家组成的高端法律咨询机构-中国国际跨国公司促进会国际法律事务专家委员会。
谷律师在合同法、物权法、婚姻法、继承法、劳动法、互联网等领域，有丰富的理论和实务经验，曾成功处理了数百起房地产、股权、继承、合同、劳动等方面的纠纷。
谷律师尤其擅长处理各类房产纠纷，对此类纠纷往往有独到见解和特殊处理手法，拥有较高的胜诉率和良好的客户口碑。 更多详情，请访问：谷律师简介。
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本人未在购房合同上签字，为何也要付违约金？
来源：本站原创
作者：谷林树律师
【案情简介】
小赵是小李的未婚夫，急于购房结婚。2014年3月1日，小赵和小李，通过某房屋经纪公司，前往北京某小区查看刘女士准备出售的201号房，觉得很满意。小赵因为工作忙，于2014年3月2日给小李出具了一份委托书，其中注明小赵委托小李通过房屋经纪购201号房。
2014年3月5日，小李（兼代小赵）与房屋经纪、刘女士签订了《居间服务合同》和《买卖定金协议书》。《居间服务合同》中约定小赵、小李通过该房屋经纪公司向刘女士购买201号房。《买卖定金协议书》中约定：小赵、小李作为买受人，购买201号房，并约定了购买总价款和公积金贷款的金额；并约定：本协议签订时小赵、小李支付定金10万元，本协议签订后10个工作日内小赵、小李与刘女士签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，小赵、小李承诺在房屋买卖合同签署前，向房屋经纪公司提供购房资格审核所需的所有文件材料，小赵、小李应保证所提供文件材料的真实、合法、有效，如小赵、小李提供虚假资料或故意隐瞒实情导致未能通过购房资格审核的，刘女士有权不退换小赵、小李已支付的款项；房屋经纪公司协助小赵、小李进行购房资格审核，如小赵、小李未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止。同时，在资格审核结果出具后10日内直接退还小赵、小李交付的定金。
同日，小李与刘女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，小李（兼代小赵）与刘女士、房屋经纪公司签署了《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》的正文部分，买受人一栏填写的姓名为小赵，约定购买201号房。该合同最后一页买受人签章部分，小李签署了自己的名字和小赵的名字。《补充协议》中约定：小赵、小李应在2014年4月5日前支付首付款200万元，逾期履行付款义务超过15日的，构成根本违约，刘女士有权解除合同，并按总房款的20%收取违约金。
2014年3月6日，小赵、小李经咨询另一家房屋经纪，得知自己不具备购房资格，因此，在2014年4月20日前，一直未按约定支付首付款，刘女士于2014年4月23日向小赵、小李发出解除合同通知书，并向房屋经纪公司抄送，通知小赵、小李解除《北京市存量房屋买卖合同》，并要求小赵、小李支付总房款20%的违约金。小赵、小李拒付违约金。刘女士于是起诉，请求法院确认上述《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》于开庭当日解除，并要求小赵、小李按总房款的20%支付违约金。
庭审中，小赵坦陈小李是他的未婚妻，两人正准备购房结婚。不过，他也抗辩说自己只是委托小李签订购房意向书，并未授权小李代为签订购房合同，因此与小李共同反诉要求确认《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》为无效合同，同时他也向法庭表示，约定的违约金过高，不同意按原约定支付违约金。法庭经调查查明：小赵、小李虽然对北京住房限购政策知之不详，但两人均表示知道在北京购房需要有购房资格；刘女士虽然主张因小赵、小李不履行购房合同导致其遭受包括租金等在内的巨大经济损失，但却未能提交相关证据。
【审理结果】
一审法院部分支持了刘女士的诉请，判令：上述《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及《买卖定金协议书》，于开庭当日解除；小赵、小李向刘女士支付违约金1万元；驳回刘女士其他诉讼请求；驳回小赵和小李的全部反诉请求。
【律师点评】
本案有两个很亮的看点：第一个看点是，小赵本人并未在购房合同上签字，但最终被判令承担违约金；第二个看点是，刘女士索要的约定违约金金额，被法院大大降低。
在本案中，小赵要不要承担违约金，关键在于法院是否将其认定为购房合同的合同当事人之一。如果小赵不是合同当事人，当然就无须承担违约金。但法院却最终认定小赵为合同当事人之一，这是为什么呢？这是因为法院应用了《中华人民共和国合同法》第49条规定，该条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。法院认为，小赵于3月2日出具给小李的委托书中明确记载委托小李通过房屋经纪购买201号房，而且，小李是小赵的未婚妻的身份，购买201号房的目的又是当作小赵、小李两人的婚房，基于这些因素，使得卖方人刘女士有理由相信小李可代表小赵签订购房合同，据此认定小赵是购房合同当事人之一，应按约定向刘女士支付违约金。
在本案中，刘女士以合同约定为依据，要求小赵、小李支付总房款20%的违约金，金额高达几十万元，但法院最终只判令小赵、小李支付违约金1万元，这又是为什么？这是因为在庭审中，刘女士未向法院提供其因小赵、小李违约行为实际遭受损失的证据，而且，小赵也提出约定违约金过高的抗辩。故此，法院一方面基于“谁主张谁举证不能有效举证证明自己一方主张的当事人应承担不利后果”的举证原则，对刘女士索要的巨额违约金的起诉讼请求不予支持，另一方面也基于公平原则，考量到刘女士确实会就履行上述购房合同进行准备、以及确可能存在房屋空置等情况，并结合违约情节和逾期付款时间等因素，最终依职权酌定小赵、小李只须支付违约金1万元。
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