赖女士诉秦先生房屋买卖合同纠纷案
来源：本站原创
作者：谷林树律师
【案情简介】
2013年5月5日，赖女士与秦先生自行协商签订了《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定：房款为350万元，房屋配套设施折价款为100万元，签约当日赖女士直接向秦先生付定金50万元；合同及其附件中关于税费负担可选栏目，双方均未选择或删除。同日，双方还签订了补充协议，约定：秦先生净得款为450万元。2013年7月5日前，赖女士通过存量房交易结算专用账户向秦先生支付150万元，房屋过户当日通过前述专用账户结清全部余款；买受人逾期付款超过10天，出卖人可以解除房屋买卖合同及其补充协议。
2013年5月10日-6月30日期间，秦先生多次电话和短信联系赖女士，要求赖女士再次确认承担本次房屋买卖所涉的一切税费，赖女士拒绝再次确认。
截至2013年7月15日，赖女士除支付50万元定金外，未向秦先生支付任何其他合同款。2013年7月16日，秦先生通过EMS快递向赖女士发出解除房屋买卖合同及其补充协议的通知书。赖女士于2013年7月18日签收了该快递。
2013年7月25日，秦先生通过房屋中介，与蒋先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定：秦先生将上述房屋出售给蒋先生，房款为350万元，房屋配套设施折价款为100万元，前述款项均为净得款；签约当日蒋先生应付定金70万元，2013年9月25日前通过专用账户支付150万元，房屋过户当日通过专用账户结清余款。合同签订后，蒋先生依照约定支付了70万元定金和首付款，蒋先生代秦先生缴纳了营业税、城市建设维护税、教育费附加和地方教育费附件，并取得了地税局二手房交易发票，秦先生已实际将房屋交付给蒋先生入住。
赖女士得知秦先生将房卖给蒋先生后，向法院起诉，要求秦先生继续履行合同直至将房屋过户至赖女士名下为止。秦先生依法提出反诉，要求法院确认其与赖女士签订的房屋买卖合同及补充协议已于2013年7月18日解除；赖女士所付定金50万元无须返还。庭审中，赖女士主张：自己未按约定时间支付首付款是因为秦先生未配合建立专用账户，不应承担违约责任；税费应由买卖双方分别承担；秦先生存在一房二卖的问题。秦先生辩称：补充协议中约定所有款项为“净得款”，按照约定和交易习惯，全部税费应由赖女士承担，自己曾多次要求赖女士再次确认税费承担，但均被赖女士拒绝，这表明赖女士有意反悔；自己是在合法解除与赖女士的合同后，再与蒋先生签约，故此，不存在一房二卖的情形；自己向赖女士所发解除合同通知书符合法律规定和合同约定，应被支持，
请求法院确认合同及其补充协议已被解除；因赖女士违约在先而导致合同被解除，按照定金规则，该定金应归自己所有，请法院确认该定金无须返还给赖女士。
【审理结果】
一审法院经审理后确认赖女士和秦先生所签订的房屋买卖合同及补充协议于2013年7月18日解除；赖女士已付秦先生的50万元定金不予返还；驳回赖女士全部诉讼请求。
【律师点评】
本案中，双方焦点集中在三个问题：
1.存量房交易结算专用账户未建立，对赖女士支付首期款是否存在影响？
依照现行规定，存量房交易结算专用账户，只有房屋买卖相关的经纪机构或保证机构才能依法设立，而赖女士和秦先生是自行成交，未通过房屋中介或保证机构，故此，虽然约定通过专用账户支付首付款，但该约定无法执行，不过，这对赖女士支付首付款并无实质影响，赖女士可直接向秦先生支付首付款。因此，赖女士以秦先生一直不配合建立专用账户为由，主张自己不应承担违约责任，该主张缺乏法律依据，法院不予支持。
2.赖女士和秦先生所签房屋买卖合同及补充协议，是否已合法解除？
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）......；（二）......；（三）......；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）......。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”
赖女士在和秦先生签订房屋买卖合同及补充协议后直至庭审中，依然坚持买卖双方各自承担相关税费，拒绝按约定负担税费，故此，构成违约，由此也导致秦先生无法实现按约定价款出售房屋的目的。依据上述规定，秦先生向赖女士发出解除合同通知书于法有据，赖女士于2013年7月18日收到该解除通知时，秦先生和赖女士所签房屋买卖合同及补充协议即已解除。
3.赖女士已付的50万元定金是否需要返还？
《中华人民共和国合同法第》一百五十一条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。赖女士在签约后，擅自不按约定支付首付款，依照该规定，秦先生反诉请求不予返还定金，符合法律规定，法院予以支持。
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